Le contrat de promotion immobilière est régi par les articles 1831 – 1 à 1831 – 5 du Code civil, dont les termes sont repris par les articles L 221-1 à L 221-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Le contrat de promotion immobilière fait par ailleurs l’objet de règles prévues par les articles L 222-1 à L 222-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Définition du contrat de promotion immobilière
La définition du contrat de promotion immobilière est donnée par l’article 1831-1 du Code civil.
Selon ce texte, « le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s’oblige envers le maître d’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».
Il ressort donc de la loi que le contrat de promotion immobilière est le contrat par lequel un maître d’ouvrage confie à une autre personne, le promoteur, le soin de s’occuper des diverses formalités relatives à une opération de construction, par exemple en matière d’urbanisme, ou pour ce qui concerne les relations avec les intervenants à l’acte de construire, maîtres d’œuvre, bureaux d’étude et entreprises de construction.
Les sociétés civile de construction vente, sociétés régies par les articles L 211-1 et suivants et R 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
Souvent, la personne, qui se chargera des aspects pratiques de la construction, et revêtira le rôle de promoteur, aura recours à des investisseurs extérieurs, qui, pour leur part, supporteront les aspects financiers de cette construction.
Ils créeront alors entre eux une société, distincte de l’entité chargée de la promotion.
Lorsque la construction est destinée à la vente, « en totalité ou par fraction », le statut de cette société est déterminé par les articles L 211-1 et suivants et R 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
L’article L 211-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que « Les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les articles 1er et II du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre ».
Ces sociétés sont donc soumises aux règles du droit commun du droit des sociétés, et aux règles prévues dans un chapitre du Code de la construction et de l’habitation intitulé « Sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles ».
À la différence des sociétés d’attribution, réglementées par les articles L 212-1 à L 212-17 du Code de la construction et de l’habitation, dans les sociétés de vente, l’attribution, en jouissance ou en propriété de l’immeuble, ne peut être effectuée au profit des associés.
Des règles particulières sont applicables pour les contrats de promotion immobilière relatifs aux constructions à usage d’habitation et aux constructions à usage mixte, c’est à dire à usage professionnel et d’habitation
Lorsqu’il est conclu dans le secteur dit « protégé », c’est à dire dans le secteur de l’habitation ou dans le secteur professionnel et d’habitation, le contrat de promotion immobilière est soumis à des règles d’ordre public, c’est à dire à des règles auxquelles il ne pourra pas être dérogé.
Les règles légales propres au secteur de l’habitation, et au secteur professionnel et d’habitation, sont prévues par les articles L 222-1 à L 222-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Tout d’abord, le contrat de promotion immobilière doit impérativement être écrit selon l’article L 222-3 du Code de la construction et de l’habitation.
Selon cette même disposition, le contrat de promotion immobilière conclu dans le secteur protégé doit contenir certaines indications, qui sont les suivantes :
a) Situation et contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment,
b) Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire,
c) Devis descriptifs et conditions techniques d’exécution des travaux,
d) Prix convenu, et limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir,
e) Moyens, conditions de financement et modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux
f) Rémunération du promoteur
g) Délai dans lequel le bâtiment doit être édifié
h) Garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de la mission.
Dans le secteur de l’habitation et dans le secteur mixte, le règlement du prix prévu au contrat de promotion immobilière est effectué en fonction de l’avancement des travaux
En application de l’article L 242-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans le secteur protégé, le règlement du prix a lieu en fonction de l’avancement des travaux.
L’échelonnement du paiement du prix des travaux en fonction de leur avancement est fixé par l’article R 222-8 du Code de la construction et de l’habitation : le paiement de 10 % de la rémunération intervient à la signature du contrat de promotion immobilière, 50 % à la mise hors d’eau, 70 % à l’achèvement des travaux, 90 % à la livraison du bâtiment au maître d’ouvrage et le solde à l’achèvement de la mission du promoteur.
Par ailleurs, selon l’article R 222-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur comporte l’obligation, pour celui-ci, de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation de l’ouvrage.
Cette obligation doit être garantie par une banque, un établissement financier ou une entreprise d’assurance.
Distinction du contrat de promotion immobilière et du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée.
Le contrat de promotion immobilière se distingue du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce qu’il s’agit d’un mandat d’intérêt commun, comportant un engagement sur le prix, le délai et l’objet de la mission du promoteur.
Pour sa part, le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée emporte un mandat simple de représenter le maître d’ouvrage, mandat qui porte par ailleurs seulement sur les missions déterminées par le contrat.
